建物検査(インスペクション)

契約不適合責任とは

2020年4月1日に改正民法が施行されました。
その中で、これまでの「瑕疵担保責任」に変わって登場したのが、「契約不適合責任」です。

以前の瑕疵担保責任よりも売主側の責任が重くなっている点があるので、特に売主は内容をしっかりと理解しておきましょう。

 

契約書に記載があるかが重要

最も大切なポイントは、売却前に売却する不動産がどのようなものであるかしっかりと把握することです。

契約不適合責任が問われるのは、「契約内容と異なるものを売却したとき」です。
契約内容とは、不動産においては多くの場合、売買契約書に内容を記載します。
売買契約書に売却する不動産の状況、契約の条件をしっかり書いておけば、責任を問われるリスクを減らせるでしょう。

 

契約不適合責任について、よく古い物件でみられる「雨漏り」を例に挙げてみましょう。
売却される物件に雨漏りがあることについて、買主側が説明を受けて了解済みであり、さらに売買契約書に「建物は雨漏りしています」という内容があれば、契約不適合責任は問われないケースが多いです(想定していなかった箇所からの雨漏りなどがあった場合は問われるケースもあります)。

その一方で、売買契約書に雨漏りのことが書かれていない場合は、売却後に雨漏り修繕の請求を受けたり、補償を要求される可能性があります。

 

このように、「契約不適合責任」は、住居として売却する際、その契約がしっかり適合しているかに加えて、物件の瑕疵(キズ)の内容が契約書に「書かれていたかどうか」が重要になるのです。

売主側が注意すべき点をしっかり把握しよう

契約不適合責任が発生する不動産売買では、住宅の設備を契約不適合責任の対象外とする(免責する)ことを契約書に書いておくことも大切になってきます。

なぜなら、中古住宅は住宅設備に何らかの故障や不具合があることが一般的であり、設備まで厳密に契約不適合責任を適用させてしまうと取引自体がスムーズにいかなくなることが想定されるからです。
中でも水道設備・衛生・換気・冷暖房・電気配線・照明などの設備は築年数とともに劣化していることが多くなります。
そのほか屋根の雨漏りや断熱材の劣化、事故などの心理的瑕疵の告知の有無などもよくトラブルの要因になります。

 

契約不適合責任のトラブルを避けるためには、まず売主側が、設備の契約不適合責任の取り決め内容を売買契約書でしっかりと確認することが重要です。

瑕疵担保責任では、築年数がとても古い建物を売る場合には、売主の瑕疵担保責任を全面的に免責するような特約を締結することがよく見られました。

契約不適合責任も、瑕疵担保責任と同様に特約で免責することは可能です。民法で規定されている契約不適合責任は、当事者の特約を有効とする任意規定に該当するものだからです。契約不適合責任は任意規定ですので、契約当事者が合意すれば免責できます。


よく見られる特約内容としては、前述の築古物件の瑕疵についてや、土地の土壌汚染について売主の契約不適合責任を免責するなどが該当します。

契約不適合責任の免責は、瑕疵担保責任の全部免責のように一言で済ませることができにくいことも注意が必要です。追完や減額代金請求など請求権についてひとつひとつ免責することが重要です。懸案事項を一つ一つ契約書に記載し、買主に容認してもらったうえで、契約不適合責任を負わないことを明記すれば免責となります。売買契約書の中で売主が負う責任の範囲や期間を取り決めていくことが大切です。

 

もちろん、設備の契約不適合責任の免責を有効にするためには、売主が知っている設備の不具合について、買主側にしっかり説明、告知することが基本になります。

インスペクションを実施し物理的瑕疵を把握する

契約不適合責任では、売買契約書に目的物の内容を記載する必要があるので、目的物の内容を事前に明確にする必要があります。

この明確化で有効なのがインスペクションです。インスペクションとは、建物状況調査のことです。

 

建物の専門家が目視や計測などによって調査します。
主な調査項目としては、住宅の基礎や外壁などのひび割れ、雨漏りなど「構造上の安全性」について。
それから「日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下があるか」どうかなどになります。

いわば専門家のお墨付きで物理的瑕疵があるかどうか、瑕疵があった場合、どの程度のものなのかを売主、買主双方が把握することができます。

インスペクションにかかる時間は、30坪程度の住宅でおおむね2~3時間程度が目安です。
費用に関しては、構造上の安全性に問題がないかや、雨漏りの心配がないかなどを調査員が目視可能な範囲で検査する「一次検査(基本調査)」の場合、費用は木造一戸建て住宅(30坪程度)の費用相場は大体5万円~7万円程度になります。

もちろん、これらの金額は、物件の広さやオプションによって変わってきます。
一次検査以上に、例えば床下などの目視可能な範囲外の箇所や、機器を多く使う調査では10万円を超えることもあるので、検査会社に確認して、どんな内容でどの程度お願いするのかを相談してみましょう。

インスペクションで、物件に問題がないかを前もって調べておき、その結果を契約書・物件状況報告書・付帯設備表などに記載しておけば、後から大きな揉め事が起きるといったことがなく、スムーズな取引ができるでしょう。

またインスペクションは専門家による建物診断なので、物件の価値を算定するにも有用になります。
インスペクションで瑕疵がないことが分かれば、購入検討者に対してのアピールにもなるでしょう。
当然売却価格にも影響することが考えられます。また構造的に弱い部分、補修したほうがいい部分なども明確になるため、リフォーム後の売却を考えている場合には参考になります。

 

こうした観点でもインスペクションの大切さを捉えておきましょう。

20210409